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展望2020：中国房地产市场迎“变局时刻”？

2020-01-09

    2019年，中国楼市踩了“刹车”，二手房价回到一年前。不少城市房价开始出现实质性下跌。往前一步，真正的转折即将发生。

    2020年是中国住房商品化第22个年头，从高歌猛进换挡到“稳字当头”，中国房地产市场变局时刻可能就在眼前。

    横盘时代来了？

    不少业内研究者发现，过去十几年一直存在的房地产“小周期规律”失灵了。

    以往，房地产行业内每3年左右就经历一轮由涨到跌循环的完整周期。但自2015年底以来，房地产市场已经持续4年多处于景气区间。其间，房价涨幅不断收窄，直至2019年年末，房价出现“转跌”信号，但本轮地产周期远未见到终点。

    波动减小，周期拉长，情况如果持续下去，将意味着横盘时代的到来。

    华创证券研究所房地产行业首席分析师袁豪认为，本轮房地产小周期预计将由原先3年延长至超7年。周期延长带来的新特征是：尽管总量稳定，但区域性和结构性分化加剧，城市间小周期此起彼伏、相互对冲。

    更重要的是，进入横盘时代后，房地产投资逻辑将发生根本性变化。

    过去十年，中泰证券宏观首席分析师梁中华指出，如果投资大宗商品一直持有，累计只能得到30%的回报，投资债券有51%的回报，投资股票有57%的回报，而投资房地产能够获得265%的回报。房地产是各大热门投资品中，回报率最高的。

    但这建立在房价快速上涨基础上，一旦房价上涨脚步真正慢下来，投资房子或不再具有吸引力。据中国指数研究院统计，2019年中国百城新房均价同比涨幅仅为3.34%，低于去年11月份CPI增速。二手房更是基本停涨。据诸葛找房数据研究中心统计，去年中国百城二手房价累计仅上涨0.03%，基本回到一年前水平。

    如果计算上持有房产物业费、供暖费、折旧维修费、税费、房贷利息等成本，在横盘时代，房产已称不上优质投资品。这种变化能让投资客自觉离场，真正将住房消费留给刚需。

    大涨大跌退场？

    2019年，中国官方连续强调“房住不炒”。业内普遍认为，这意味着中国房地产政策不会明显松动，“稳”将依然是2020年楼市主基调。

    在这一基调下，各地大概率将继续探索实施“冒头就打”调控机制。具体而言，在对当地住房、土地和金融市场实时监测基础上，一旦市场露出过热苗头，官方就会有相应风险提示，或者启动调控加码措施。当这一机制被越来越多城市采用，局部波动就难有演化为大涨的机会。

    例如：2019年底，深圳一个小区业主通过微信群“控盘”，哄抬房价，随后该小区二手房交易被暂停网签。调控精细化程度正在不断加大。

    同时，大跌也难以出现。

    2019年末，官方发布《关于促进劳动力和人才社会性流动体制机制改革的意见》提出，全面取消城区常住人口300万以下的城市落户限制，全面放宽城区常住人口300万至500万的大城市落户条件。大幅放宽落户限制，将进一步稳定市场，促进部分城市新房交易量回升。

    此外，今年年初的全面降准和房贷利率LPR改革，都对房地产行业有一定正向影响。

    加之，各地因城施策地出台房地产政策，支持合理住房消费，房地产市场进入双向调控轨道，房价或长时间窄幅波动。(完)